Ferienhäuser: mit der Rechtsprechung nun alles (un)klar?

In den letzten Jahren sind diverse Urteile des Bundesgerichts im Zusammenhang mit von Unternehmen gehaltenen Ferienliegenschaften ergangen, die den Anteilseignern zur Verfügung stehen. Wie sind solche Liegenschaften mehrwertsteuerlich zu behandeln? Eine Übersicht über die relevanten Urteile mit entsprechenden Schlussfolgerungen.

Im Zusammenhang mit Feriendomizilen, die von Unternehmen gehalten werden, jedoch ausschliesslich den am Unternehmen wirtschaftlich Berechtigten zur Verfügung stehen, gab es im Mehrwertsteuerrecht immer wieder Streitfälle.

Steuerpflichtigen Personen (Unternehmen) steht im Rahmen ihrer unternehmerischen und zum Vorsteuerabzug berechtigenden Tätigkeit Anspruch auf Vorsteuerabzug zu. Eine unternehmerische Tätigkeit liegt vor, wenn jemand unabhängig von Rechtsform, Zweck und Gewinnabsicht selbstständig und unter eigenem Namen nach aussen auftritt und eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit ausübt, die auf die nachhaltige Erzielung von Einnahmen aus Leistungen ausgerichtet ist. So will es das Gesetz (Art. 10 Abs. 1^bis MWSTG).

Nun stellt die Vermietung von möblierten oder unmöblierten Liegenschaften zur Beherbergung von Gästen eine zum Sondersatz steuerbare Dienstleistung dar. Eine solche Beherbergungsleistung liegt grundsätzlich auch vor, wenn das Leistungsverhältnis zwischen eng verbundenen Personen besteht. Bei Leistungen unter eng verbundenen Personen ist ein sog. Drittpreis massgeblich für die Bemessung der Steuerschuld. Uneinigkeit ergab sich nun immer da, wo grosse Vorsteuerüberhänge zu Gunsten der Steuerpflichtigen resultierten. 

Dies liegt zum einen daran, dass sich Investitionen in Liegenschaften in der Realität nicht bereits innerhalb der mehrwertsteuerlichen Abschreibungsdauer von 20 Jahren abschreiben, und wird verstärkt durch die Steuersatzdifferenz zwischen Eingangs- und Ausgangsleistung; Investitionen sind in aller Regel mit dem Normalsatz vorbelastet, während Beherbergungsleistungen dem tieferen Sondersatz unterliegen. Daraus ergibt sich über die Jahre trotz Versteuerung eines Drittpreises im Regelfall ein Vorsteuerüberhang für den Steuerpflichtigen. Das «Problem»: Würde die am Unternehmen wirtschaftlich Berechtigte und das Feriendomizil nutzende Person die Liegenschaft selbst – privat – halten, stünde ihr mangels Ausübung einer unternehmerischen Tätigkeit kein Vorsteueranspruch für getätigte Investitionen zu. Der Steuervorteil ergibt sich also zwar in erster Linie aus dem materiellen Mehrwertsteuerrecht, ist aber abhängig von der gewählten Struktur.

Korrekte Anwendung, clevere Steueroptimierung, blosse Steuerumgehung oder gar illegale Steuerhinterziehung?

Fall 1, Steuerumgehung: Urteil des BGer vom 5. Oktober 2018, 2C_119/2017

In diesem Fall bejahte das Gericht erstmals eine partielle Steuerumgehung; die Steuerpflichtige war nämlich operativ zweifellos unternehmerisch tätig und hielt ausserdem ein Ferienhaus, das sie umbauen liess und danach ausschliesslich den Anteilseignern zur Verfügung stellte. Die Steuerpflichtige rechnete den Drittpreis berechnet nach der publizierten Praxis in Ziff. 7.1.2 der MWST-Branchen-Info 17 auf Basis des Eigenmietwertes ab und machte demgegenüber sämtliche Vorsteuern geltend, was zu einem deutlichen Vorsteuerüberhang führte.

Die ESTV sah diese publizierte Praxis für die Anwendung dieses „Extremfalls“ der Dauernutzung nicht anwendbar und argumentierte, es liege eine Steuerumgehung vor; eine Umwegstruktur, die lediglich die Steuerersparnis zum Ziel habe und auch zu einer erheblichen Steuerersparnis gegenüber der „richtigen“ Struktur – namentlich dem privaten Halten der Ferienimmobilie – führe.

Das Gericht prüfte in diesem Fall indes gar nicht, ob die Vorsteuern im Rahmen der unternehmerischen Tätigkeit angefallen sind, der verwendete Drittpreis sachgerecht war und äusserte sich auch nicht zur Frage, ob die Vermietung des Ferienhauses vorliegend so unangemessen sei, dass sie den Rahmen des Üblichen klar sprenge und deshalb nicht mehr der allgemeinen unternehmerischen Tätigkeit zuzuordnen sei. Es prüfte einzig, ob die gewählte Rechtsgestaltung den Tatbestand der Steuerumgehung erfülle und bejahte dies. Hierbei ist anzumerken, dass der Verweis der Steuerpflichtigen, es handle sich um eine Geldanlage, vom Gericht als unbehelflich taxiert wurde, da es vielmehr in der Natur der Sache liege, dass die Zurverfügungstellung des Ferienhauses an den Anteilseigner dazu bestimmt sei, dessen persönlichen Bedürfnissen zu dienen und damit die Zwecke, die aus Sicht der Gesellschaft erreicht werden sollen, in den Hintergrund treten. Als aussergewöhnlich sah das Bundesgericht weder das Halten der Liegenschaft durch die Steuerpflichtige noch den Umbau an, sondern vielmehr «die Anmeldung einer rein privat genutzten Liegenschaft bei der Mehrwertsteuer».

Fall 2, Pauschale zur Bemessungsgrundlage gemäss MBI 17 auch bei Dauermieten anwendbar: Urteil des BGer vom 12. September 2025, 9C_200/2025

In diesem Urteil ging es um die Ermittlung des Drittpreises im Falle einer dauerhaften Überlassung einer Ferienwohnung an eng verbundene Personen. Hier war anders als in den anderen Fällen nicht umstritten, ob eine Steuerumgehung oder eine nicht unternehmerische Tätigkeit vorliegt, weil bei dieser Liegenschaft kein Umbau vorlag und somit auch kein Vorsteuerüberhang resultierte. Die Steuerpflichtige rechnete gar mit Saldosteuersätzen ab.

Die ESTV war offenbar der Auffassung, dass ihre in Ziff. 7.1.2 der MWST-Branchen-Info 17 publizierte Praxis, wonach der Drittpreis – sofern kein anderer vorliegt – anhand des Eigenmietwertes mit einem Zuschlag von 25% ermittelt werden könne, bei Dauermieten nicht anwendbar sei. Sie ermittelte den Drittpreis auf Basis einer Vollkostenrechnung. Das BGer verwies jedoch darauf, dass gerade bei einer Dauermiete und damit bei einer ganzjährigen Überlassung der Eigenmietwert eine plausible Ausgangsgrösse darstelle, weshalb es keinen Grund sah, von der publizierten Praxis abzuweichen. Der ESTV gelang es nicht zu begründen, weshalb die Anwendung dieser einfachen Ermittlung gerade bei Dauermieten nicht sachgerecht sein solle.

Fall 3, nicht-unternehmerische Tätigkeit: Urteil des BGer vom 26. Januar 2026, 9C_107/2025

Im aus Sicht des Gerichts grossen Unterschied zu Fall 1 bestand die einzige Tätigkeit des Unternehmens darin, die Ferienliegenschaft ausschliesslich dem Anteilseigner zur Verfügung zu stellen. Das Unternehmen verlangte hierfür einen Mietpreis, der in Bezug auf den Drittpreisvergleich indes nicht streitig war. Die ESTV stellt jedoch fest, das Unternehmen sei mangels unternehmerischer Tätigkeit gar nicht steuerpflichtig, obwohl die relevante Umsatzgrenze mit den Mieteinnahmen erreicht wurde. Sie liess es rückwirkend unter Rückforderung der ausbezahlten Steuerguthaben aus dem MWST-Register löschen. Das BVGer urteilte auf eine Steuerumgehung.

Das BGer kommt demgegenüber unter Verweis auf seine Urteile zu Flugzeughaltestrukturen, wonach eine Eigentümergesellschaft nicht als gewerblich bezeichnet werden könne, soweit die Gesellschaft zur Befriedigung der privaten Bedürfnisse des wirtschaftlich Berechtigten oder ihm nahestehender Personen eingesetzt werde, zum Schluss, dass keine unternehmerische Tätigkeit vorliege. In solchen Fällen sei die Tätigkeit eben nicht auf die nachhaltige Erzielung von Einnahmen aus Leistungen ausgerichtet, was zentrales Kriterium an das Betreiben eines Unternehmens ist.

Fazit

Insofern bietet die Rechtsprechung zumindest in Bezug auf gewisse Anwendungsfälle, die ursprünglich im Streit lagen, Klarheit. So ist eine partielle Steuerumgehung denkbar und bei Dauermieten darf die Pauschale gemäss MBI 17 entgegen der früheren Auffassung der ESTV angewendet werden. Unklar bleibt aber, wann das ausschliessliche Zurverfügungstellen einer Ferienliegenschaft an die Anteilseigner eine unternehmerische Tätigkeit, welche zum Drittpreis zu versteuern ist, und wann eine partielle Steuerumgehung oder eine nicht unternehmerische Tätigkeit vorliegt, die nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. 

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