Abschaffung Eigenmietwert – was bedeutet die neue Schuldzinsenregelung?

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Der Bundesrat hat entschieden, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen (vgl. diesbezüglich TREUHAND-INFO 2026/02). Dieser Beitrag fokussiert auf einen zentralen Aspekt dieser Reform: die neue Schuldzinsenregelung. Die Änderungen betreffen nicht nur Personen mit selbstbewohnten Liegenschaften, sondern auch Vermieter und haben sogar Konsequenzen für Personen ohne Wohneigentum.

1.  Die neue Schuldzinsenregelung im Detail

1.1  Grundsatz: Quotaler Abzug statt Vollabzug

Ein Kernelement der Reform beim Schuldzinsenabzug ist die sogenannte «quotal-restriktive Methode». Diese Methode schränkt den Schuldzinsenabzug im Vergleich zum heutigen Recht stark ein. Die Formel für den künftig noch abzugsfähigen Anteil der privaten Schuldzinsen lautet:
 

Private Schuldzinsen x unbewegliches Vermögen 
(ohne selbstgenutzte Liegenschaften)

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Gesamte Vermögenswerte

• Selbstgenutzte Liegenschaften werden im Zähler nicht berücksichtigt
• Schuldzinsen im Geschäftsvermögen sind weiterhin vollumfänglich abzugsfähig
   

Für Steuerpflichtige ohne Mieteinnahmen (z.B. von Renditeobjekten oder selbstgenutzten Liegenschaften mit teilweiser Vermietung) bedeutet dies, dass die Schuldzinsen auf dem selbstgenutzten Eigenheim künftig steuerlich nicht mehr abzugsfähig sind (Ausnahme: Ersterwerberabzug, vgl. nachfolgend Ziffer 1.2).

Praxisbeispiel: 
Person A besitzt ein selbstbewohntes Eigenheim, aber keine vermieteten Liegenschaften und ein Hypothekardarlehen von CHF 600'000 (Zins 2%). Die Schuldzinsen von CHF 12'000 können ab Steuerjahr 2029 nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.
 

1.2  Ausnahme: Sonderabzug für Ersterwerbende

Personen, die erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte (Erstwohnsitz-)Liegenschaft in der Schweiz erwerben, profitieren während maximal zehn Jahren von einem degressiven privaten Schuldzinsenabzug:

• Ehepaare: Max. CHF 10'000 im ersten Jahr nach Erwerb.
• Übrige Steuerpflichtige: Max. CHF 5'000 im ersten Jahr nach Erwerb.
• Reduktion: Der Maximalbetrag sinkt jährlich um 10% (lineare Abnahme).
• Entfall: Wird die Liegenschaft verkauft oder nicht mehr selbst genutzt, entfällt der Abzug ab der folgenden Steuerperiode.

Übergangsregelung: 
Für Steuerpflichtige, die höchstens zehn Jahre vor dem Inkrafttreten erstmals eine dauernd und ausschliesslich selbstbewohnte Liegenschaft in der Schweiz erworben haben, bleibt der Sonderabzug für die nach dem Inkrafttreten verbleibenden Steuerjahre.

Praxisbeispiel: 
Das Ehepaar A hat im Jahr 2025 erstmals eine Liegenschaft für CHF 1 Mio. in der Schweiz erworben. Die Hypothekarschuld beträgt CHF 600'000 (Zins 2%, Schuldzinsen = CHF 12’000). Somit kann das Ehepaar A für die verbleibenden Jahre 2029 bis 2035 die Schuldzinsen gemäss neuer Regelung geltend machen (2026 bis 2028 = vor Inkrafttreten [alte Regelung], voller Abzug von CHF 12’000 / 2029 = max. CHF 7'000 / 2030 = max. CHF 6'000 usw. bis zum letzten Jahr 2035 = max. CHF 1'000).
 

1.3  Konsequenzen für Steuerpflichtige ohne Liegenschaften

In der Konsequenz bedeutet die Systemanpassung, dass Steuerpflichtige ohne Liegenschaften künftig keine Schuldzinsen mehr steuerlich abziehen können. Dies betrifft nicht allein Hypothekarzinsen, sondern alle Schuldzinsen von privaten Personen, also z.B. Zinsen von Konsumkrediten, Kreditkartenschulden, privaten Darlehen oder Lombardkrediten.

Praxisbeispiel: 
Die Person B hat im Rahmen einer Nachfolgeregelung die Möglichkeit, 100% der Aktien der C AG zu übernehmen. Der Kaufpreis beträgt CHF 1 Mio. Die Finanzierung erfolgt nebst Eigenkapital über ein Bankdarlehen in der Höhe von CHF 0.75 Mio. (Zins 3% = CHF 22'500 Schuldzinsen). Person B besitzt keine Liegenschaften. Das Erwerbseinkommen beträgt CHF 120'000. Annahme Steuersatz: 25%.

^{1  Im alten System steuerlich vollumfänglich abziehbar
2  Im neuen System in der vorliegenden Konstellation kein steuerlicher Abzug mehr zulässig}

Exkurs: Bei der Vermögenssteuer ändert sich dagegen nichts: Hypothekarschulden, Privatkredite oder Lombardkredite können weiterhin vollständig vom Vermögen abgezogen werden.

2.  Hypothek amortisieren oder stehen lassen?

Bisher konnte es steuerlich attraktiv sein, eine Hypothek stehen zu lassen, da die Hypothekarzinsen in der Regel vollumfänglich abgezogen werden konnten. Wie in den vorangehenden Abschnitten erläutert, wird dieses Prinzip durch den Systemwechsel grösstenteils aufgehoben (Ausnahme: Sonderabzug für Ersterwerbende während max. 10 Jahren). Für die Mehrheit der Eigenheimbesitzer dürfte somit der Steueranreiz zur Beibehaltung der Hypothek wegfallen.

Nach Inkrafttreten 2029 gibt es keinen steuerlichen Grund mehr, eine Hypothek auf dem selbstgenutzten Wohneigentum zu halten. Die Entscheidung über eine Amortisation sollte jedoch ganzheitlich getroffen werden. Die reine Steueroptik greift zu kurz. Um eine ganzheitliche Entscheidungsgrundlage pro bzw. contra Amortisation zu schaffen, sollten in die Analyse weitere Aspekte wie beispielsweise Liquiditäts- und Flexibilitätsüberlegungen, Altersvorsorge, Schenkung bzw. Erbvorbezug, finanzielle Alternativen zur Amortisation sowie persönliche und strategische Faktoren einbezogen werden. Nur eine umfassende Betrachtung ermöglicht eine fundierte Abwägung, ob eine vollständige oder teilweise Amortisation der Hypothek wirtschaftlich und individuell sinnvoll ist.

3.  Fazit

Der bevorstehende Systemwechsel markiert einen grossen Einschnitt bei der Wohneigentumsbesteuerung und führt zu einem grundlegenden Wandel bei der Besteuerung. Im Fokus dieses Beitrages steht die neue Schuldzinsenregelung sowie deren Auswirkung auf die Hypothekarstrategie. Für die Wohneigentümer verändert sich damit die steuerliche Ausgangslage grundlegend – je nach individueller Situation zum Vor- oder zum Nachteil. Die Übergangszeit bis Ende 2028 bietet die Möglichkeit, bestehende Hypotheken, geplante Renovationen und die Finanzierungsstruktur gezielt zu überprüfen und steuerlich zu optimieren. Wir empfehlen, diese Zeit aktiv zu nutzen und frühzeitig das Gespräch zu suchen. Gerne analysieren wir gemeinsam mit Ihnen, welche Massnahmen in Ihrer konkreten Situation sinnvoll sind.