Hätten Sie es gewusst?

Ausgangslage:

Der Notar Fridolin Meier beurkundet am 23. Oktober 2025 einen Vertrag betreffend Übertragung einer Gewerbeliegenschaft (Autogarage mit Werkstatt und Showroom). Übertragung des Eigentums sowie von Nutzen und Gefahr ist am 1. Dezember 2025 vorgesehen. Tagebucheintrag der Grundbuchanmeldung: 25. November 2025. Der Vertrag enthält keine MWST-Klausel. 

Im Februar 2026, nach Besuch eines MWST-Seminares bei der Von Graffenried AG Treuhand, erfährt der Verkäufer, dass eine Gewerbeliegenschaft mit dem Meldeverfahren übertragen werden kann. Diese Lösung scheint ihm für seine Garage vorteilhaft. 
 

Frage: 

Kann das Meldeverfahren für die Übertragung noch angewendet werden?

Lösung:

Die Antwort ist leider nicht nur mit ja oder nein zu beantworten, sondern mit «Es kommt darauf an».

Die Regelung sieht wie folgt aus (MWST-Info 11, Ziff. 7.1.):

Ist die Anwendung des Meldeverfahrens in der öffentlichen Urkunde vorgesehen, kann die Meldung innerhalb der Finalisierungsfrist oder sogar in einer Korrekturabrechnung erfolgen. Das Meldeverfahren bleibt somit anwendbar. Leider enthält hier die öffentliche Urkunde keine solche Klausel. 

Wenn die öffentliche Urkunde keine MWST-Klausel enthält bzw. die Anwendung des Meldeverfahrens nicht erwähnt ist, ist das Meldeverfahren nur möglich, wenn die Transaktion in der Abrechnungsperiode deklariert wird, in der sie stattgefunden hat (Ziff. 225 und 280 der Abrechnung sowie Einreichung des unterzeichneten Formulars 764). Eine Fristverlängerung für die Einreichung der Abrechnung ist nicht schädlich. Erfolgt diese Deklaration nicht innerhalb dieser, allenfalls verlängerten Frist, kann das Meldeverfahren nachträglich nicht mehr angewendet werden und der Verkauf gilt als von der MWST ausgenommen, mit den entsprechenden Folgen für den Verkäufer (Eigenverbrauch). 

Im vorliegenden Fall erfolgt die Transaktion im 4. Quartal 2025. Einreichungsfrist der MWST-Abrechnung des 4. Quartals 2025 ist am 28. Februar 2026. Ohne Fristverlängerung für die Einreichung des 4. Quartals ist die Anwendung des Meldeverfahrens nach dem 28. Februar 2026 nicht mehr möglich. Der Verkäufer muss in diesem Fall sämtliche geltend gemachten Vorsteuern der letzten 20 Jahre auf dem Erwerb, den wertvermehrenden Investitionen und Grossrenovationen zum Zeitwert (5% Abschreibung pro Jahr) zurückzahlen (Eigenverbrauchsteuer). Eine böse Überraschung.  

Wenn die Deklaration (MWST-Abrechnung und Formular 764) fristgerecht, allenfalls nach Fristverlängerung im ePortal erfolgt, ist das Meldeverfahren anwendbar und die Transaktion bleibt für den Verkäufer neutral. 

Verkäufer, die solche Transaktionen im Q4/2025 hatten, sind gut beraten, eine Fristverlängerung vor dem 28. Februar 2026 vorsorglich im ePortal zu beantragen.

Die Belastung durch den Eigenverbrauch lässt sich auch vermeiden, indem der steuerpflichtige Verkäufer für den Verkauf der Liegenschaft nach Art. 22 MWSTG optiert. Anders als beim Meldeverfahren kann die Option bis zum Ablauf der Finalisierungsfrist gemäss Art. 72 MWSTG noch nachgeholt werden (vgl. Art. 39 MWSTV resp. Ziff. 7.1 MI 04 Steuerobjekt) 

Dieses Beispiel unterstreicht – falls dies noch nötig war – die Notwendigkeit, die aus MWST-Sicht beste Art der Übertragung eines Grundstücks vorgängig zu klären (von der MWST ausgenommene, mit Option oder im Meldeverfahren) und mit dem Notar eine entsprechende Klausel in die öffentliche Urkunde aufzunehmen.