Eigenmietwert ade! Somit alles picobello?

Was steckt hinter der Abschaffung des Eigenmietwerts?

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung den «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» angenommen. Damit wurde Folgendes beschlossen:

• Annahme der Vorlage zur «Einführung von Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften».
• Aufgrund einer Verknüpfungsklausel wird dadurch bei selbstbewohntem Wohneigentum auch der Eigenmietwert nach einer Übergangsfrist abgeschafft.
• Als Konsequenz fallen bei diesen Liegenschaften die bisherigen Abzugsmöglichkeiten weg und es kommt zu Neuerungen beim Schuldzinsenabzug. 

Für Eigenheimbesitzer:innen ergeben sich je nach individueller Situation und kantonaler Umsetzung unterschiedliche Auswirkungen.

Überblick der Änderungen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat unmittelbare Konsequenzen auf die heutigen Abzüge. Dabei ist zu unterscheiden zwischen Abzügen im Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) auf Stufe Bund und im Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) auf Stufe der Kantone.

Änderungen beim privaten Schuldzinsenabzug

Grundsätzlich entfällt die Möglichkeit von Schuldzinsenabzügen. Dies betrifft neben Hypothekarzinsen auch Schuldzinsen auf Konsumkrediten oder Lombardkrediten. Ausnahmen bestehen bei sogenannten Ersterwerbern und bei Personen mit vermietetem Liegenschaftsbesitz.

Ausschliesslich selbstbewohntes Wohneigentum

Für Personen mit ausschliesslich selbstgenutztem Wohneigentum ist kein Schuldzinsenabzug mehr möglich. Als Teil der neuen Regelungen nach Abschaffung des Eigenmietwerts wird auf Bundes- und Kantonsebene jedoch ein Ersterwerberabzug eingeführt. Dieser Abzug dient zur Förderung des selbstbewohnten Wohneigentums am Wohnsitz. Der genannte Abzug entspricht maximal TCHF 10 für Ehepaare bzw. maximal TCHF 5 für Alleinstehende im ersten Steuerjahr nach dem Wohneigentumserwerb und nimmt über 10 Jahre linear ab. 

Vermieteter Liegenschaftsbesitz

Personen mit vermietetem Liegenschaftsbesitz in der Schweiz können Schuldzinsen anteilmässig weiterhin steuerlich geltend machen (nach der sogenannten quotal-restriktiven Methode). Die Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen entspricht dem Anteil des nicht selbstbewohnten Immobilienvermögens am Gesamtvermögen. Als nicht selbstbewohnte Immobilien gelten vermietete und verpachtete Liegenschaften.

Beispiel

Total Schuldzinsen: TCHF 50

Vermögenswert vermieteter Liegenschaften: TCHF 500

Gesamte Vermögenswerte: TCHF 1’000

Verhältnis Vermögen vermietete Liegenschaften zum Gesamtvermögen = 50%

Abzugsfähige Schuldzinsen somit 50% von TCHF 50 = TCHF 25

Kantonale Liegenschaftssteuern auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften

Aufgrund der Annahme wird die neue Bestimmung in die Bundesverfassung aufgenommen und ermöglicht den Kantonen (bzw. Gemeinden) auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer (Objektsteuer) einzuführen (Kann-Bestimmung). Diese soll den Kantonen als Kompensation für den Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung dienen. Die Umsetzung erfolgt nach einer Übergangsfrist, welche der Bundesrat festlegen wird.

Wer profitiert von der Abschaffung?

Ob die Abschaffung des Eigenmietwerts zu einer Steuerzusatzbelastung oder -entlastung führt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Auf der einen Seite der Skala dürften jene Eigenheimbesitzer:innen am meisten profitieren, die ihre Hypothek fast oder vollständig abbezahlt haben, einen tiefen Hypothekarzins haben und keine grossen Unterhaltsarbeiten geplant haben. Die Eigenheimbesitzer:innen, die mit höheren Steuern rechnen müssen, sind vor allem Personen, die in alten Liegenschaften mit einem hohen Sanierungsbedarf wohnen. Sie können künftig weder Unterhalts- und Renovationskosten geltend machen, noch werden sie – zumindest bei der Bundessteuer – Investitionen für energetische Sanierungen abziehen können.

Hypothek amortisieren oder nicht?

Auch das Thema Amortisation dürfte jene Eigenheimbesitzer:innen beschäftigen, die über freies Kapital verfügen. Für sie stellt sich die Frage, ob sie jetzt ihre Hypothek ganz oder teilweise zurückzahlen sollen. Grundsätzlich gilt auch hier: Eine Amortisation sollte stets sorgfältig geprüft und ganzheitlich auf die persönliche finanzielle Situation abgestimmt werden. Wird eine Hypothek amortisiert, bleibt das Geld in der Liegenschaft gebunden und steht nicht mehr zur freien Verfügung. Die verschiedenen Alternativen zu einer Amortisation sollten sorgfältig geprüft werden. Zum Beispiel eine Geldanlage oder eine Vorsorgelösung. Welcher Weg dabei der ideale ist, ist sehr individuell.

Handlungsbedarf

Innerhalb der Übergangsfrist (Umsetzung frühestens ab 2028) gelten die bisherigen Bestimmungen. Nach Ablauf der Übergangsfrist treten die beschlossenen Änderungen in Kraft. Auch wenn das Einführungsdatum und die kantonalen Einzelheiten zum heutigen Zeitpunkt noch nicht definitiv feststehen, ist eine frühzeitige Auseinandersetzung mit den steuerlichen Veränderungen empfehlenswert.