Aus der Praxis

21.10.2021

Wer Liegenschaften vermietet weiss, dass jeder Fall individuell angeschaut werden muss. Eine der Schwierigkeiten besteht in der korrekten Abgrenzung von Beherbergungsleistungen zur von der Steuer ausgenommenen Liegenschaftsvermietung. Da es schnell um viel Geld geht, ist die korrekte mehrwertsteuerliche Qualifikation essentiell, wie unser nachfolgender Praxisfall schön veranschaulicht.

Der nicht mwst-pflichtige Giorgio Mutti aus Palermo, Italien erwirbt im Jahr 2012 eine Ferienresidenz im Schweizerischen Klosters. Da sie noch nicht ganz seinen Vorstellungen einer Wohlfühloase entspricht, lässt er die Liegenschaft für rund CHF 6 Mio. (inkl. 7.7 % MWST von rund CHF 400‘000) umbauen. Giorgio Mutti nutzt die Liegenschaft ab Weihnachten 2012 ausschliesslich für sich und seine Familie privat. Die private Verwendung begründet keine obligatorische Steuerpflicht in der Schweiz, folglich kann auch die bezahlte MWST nicht als Vorsteuer geltend gemacht werden.

Im Jahr 2016 ist es Giorgio Mutti aus geschäftlichen Gründen nicht möglich, seine freien Tage regelmässig in Klosters zu verbringen, weshalb er beschliesst, die Ferienresidenz zu vermieten. Er definiert einen Wochenmietpreis von CHF 6‘000.

Schnell findet sich ein Feriengast, Igor Olof aus Russland, welcher die Ferienresidenz für 6 Monate mieten will. Es wird ein Preis von CHF 140‘000 für die Dauer von März bis August 2016 vereinbart.

Pflichtbewusst meldet sich Giorgio Mutti bei der ESTV als Steuerpflichtiger an und rechnet die Umsatzsteuer von CHF 4‘995.20 (3.7% von CHF 140‘000 (103.7%)) für die Vermietung ab. Ausserdem macht er eine Einlageentsteuerung aufgrund der Nutzungsänderung des Umbaus¹ im Umfang von CHF 320‘000 (CHF 400‘000 x 80%, 4 Jahre à 5% sind abgelaufen) geltend.

Einige Zeit später erhält er ein Schreiben von der ESTV, dass die geltend gemachte Einlageentsteuerung nicht akzeptiert werde, da der Mieter Igor Olof im Juni 2016 bei der Gemeinde Klosters Wohnsitz angemeldet habe². Die abgelieferte Umsatzsteuer für die Monate Juni bis August 2016 über CHF 2'497.60 erstattete die ESTV auf Antrag von Giorgio Mutti wieder zurück³. 

Da Igor Olof jedoch erst im Juni 2016 bei der Gemeinde Wohnsitz genommen hatte und somit die ersten drei Monatsmieten steuerbare, zum Vorsteuerabzug berechtigende Beherbergungsleistungen darstellten, wurde Vorsteuer im Umfang von CHF 5‘004.65 (CHF 70‘000 Miete für 3 Monate x 7.7%) im Sinne einer Einlageentsteuerung aufgrund vorübergehender Verwendung⁴ geltend gemacht. Eine Abmeldung von der Steuerpflicht erfolgte nicht.

Nach Mieter Igor Olof wohnten noch weitere Mieter aus dem Ausland längere Zeit in der Ferienresidenz in Klosters (hatten auch ihren Wohnsitz in Klosters angemeldet), was einen Vorsteuerabzug verhindert, jedoch auch keine Umsatzsteuer auslöste.

Im Dezember 2019 beschloss Giorgio Mutti, seine Liegenschaft künftig nur noch wochenweise als Ferienhaus zu vermieten. Für die Weihnachtstage 2019 konnte ein Feriengast gefunden werden.

Dadurch, dass die Liegenschaft nun dauerhaft für Beherbergungsleistungen genutzt wurde, fand eine Nutzungsänderung statt und es konnte eine Einlageentsteuerung im Umfang von CHF 260‘000 (CHF 400‘000 x 65%, 7 Jahre à 5% sind abgelaufen) geltend gemacht werden.

Anlässlich einer Revision der ESTV im Jahr 2021 wurde die 2019 vorgenommene Einlageentsteuerung akzeptiert.

Fazit
Aufgrund der Wohnsitznahme des Mieters wurde die im Jahr 2016 geltend gemachte Einlageentsteuerung von der ESTV zu Recht nicht akzeptiert. Dank der Möglichkeit, einen Vorsteuerabzug für die vorübergehende Verwendung während der steuerbaren Vermietung im Jahr 2016 geltend zu machen, konnte wenigstens ein Teil „gerettet“ werden.

Dadurch, dass ab dem Jahr 2019 nur noch Feriengäste beherbergt werden, konnte trotzdem noch eine Einlageentsteuerung – einfach zu einem späteren Zeitpunkt – vorgenommen werden. 

Wie dieser Fall verdeutlicht, wird gerade im Bereich der Vermietung von Liegenschaften der korrekten Abgrenzung von Beherbergungsleistungen zur ausgenommenen Liegenschaftsvermietung oftmals zu wenig Bedeutung beigemessen. Die Folgen sind vielfältig und können die Steuerpflicht wie auch die Vorsteuerabzugsberechtigung betreffen. Vermietende sollten also mittels geeigneter Massnahmen sicherstellen, dass sie über allfällige Wohnsitznahmen der Mietenden bzw. Abmeldungen bei der Gemeinde informiert sind. Dies und eine entsprechende Dokumentation empfehlen sich gerade bei längeren Vermietungen.

1  Grossrenovation, Art. 74 MWSTV
2  Giorgio Mutti wusste nicht, dass der Mieter Wohnsitz angemeldet hat.
3  Im Vertrag wurde nicht auf die Steuer hingewiesen.
4  Art. 32 Abs. 3 MWSTG