Coronavirus – Mietzinserlasse

03.02.2021

Die Massnahmen aufgrund COVID-19 haben einige Unternehmen finanziell in eine Schieflage gebracht. Neben dem Bund haben die Kantone und die Privatwirtschaft sich solidarisch gezeigt und in verschiedenen Bereichen den Unternehmen unter die Arme gegriffen. Eine dieser Unterstützungen ist im Bereich der Mietzinsen anzutreffen. Einige Vermieter haben ihren Mietern die Mietzinsen erlassen. Dieses Vorgehen unterstützen die Kantone teilweise dadurch, dass sie dafür zusätzliche Gelder gesprochen haben. Doch, was bedeuten diese Unterstützungen nun für die MWST?

Durch Schliessungen von Betrieben und den Einschränkungen aufgrund von COVID-19 sind einige Unternehmen finanziell in eine Notlage geraten. Einige grosszügige Vermieter haben von sich aus gehandelt und ihren Mietern Erlasse gewährt. Dem Wunsch nach finanzieller Unterstützung im Bereich der Mietzinse wurde teilweise auch von der öffentlichen Hand Folge geleistet, indem einige Kantone beschlossen haben, sich diesem Thema anzunehmen und Unterstützung zu bieten. Dazu gehören unter anderem die Kantone Basel-Stadt, Basel-Land, Waadt, Freiburg. Für die mehrwertsteuerlich korrekte Handhabung muss jeder Fall genau angeschaut werden. Wir erläutern hier vier verschieden Varianten anhand von Beispielen.

1.    Mietzinsreduktion durch Vermieter 

Der Vermieter A erlässt seinem Mieter 40% der Monatsmiete für die Monate April bis August 2020, wird selber aber nicht unterstützt. Es handelt sich hierbei um eine Entgeltsminderung im eigentlichen Sinne. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter – sofern er optiert hat – weniger Umsatzsteuer abliefern muss und der Mieter infolgedessen weniger Vorsteuer geltend machen kann.

Werden die Räumlichkeiten von der Steuer ausgenommen vermietet, so hat dies keinen Einfluss auf die Umsatzsteuer des Vermieters (und auch keinen Einfluss auf das Vorsteuerabzugsrecht des Mieters).

2.    Mietzinsreduktion durch Vermieter an ihm nahestehenden Mieter

Der Vermieter A erlässt seinem Mieter B (nahestehende Personen¹) den Mietzins für drei Monate.

Bei einander nahestehenden Personen muss das Entgelt einem Drittvergleich standhalten². Wenn dieselbe Minderung auch einer unabhängigen Drittperson gewährt würde, hat dies dieselben Konsequenzen, wie wenn der Vermieter A und der Mieter B einander nicht nahestehend wären. Ist dies nicht der Fall, so ist die Differenz zu einer marktüblichen Miete als Umsatz beim Vermieter A aufzurechnen (auf dem MWST-Abrechnungsformular wird ein höherer Umsatz deklariert als effektiv fakturiert³). Ist die Miete optiert, bedeutet dies beim Vermieter A eine zusätzlich zu zahlende Umsatzsteuer. Der zusätzliche Umsatz beim Vermieter A löst keine Steuer aus, wenn die Vermietung von der Steuer ausgenommen ist. 

3.    Mietzinsreduktion durch Vermieter mit einer Unterstützung durch den Kanton

Im Kanton Freiburg hat der Staatsrat beschlossen⁴, dass, sollte der Vermieter seinem Mieter einen Erlass gewähren, dieser bis zu einer Höhe von max. CHF 5‘000 für den Monat Juli 2020 durch den Kanton übernommen wird.
Der Vermieter A hat seinem Mieter B für den Monat Juni und Juli je CHF 5‘000 erlassen.

Grundsätzlich gelten Beiträge der öffentlichen Hand als Subventionen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Subvention direkt fliesst oder indirekt durch eine Weiterleitung (Art. 29 und 30 MWSTV). Wichtig ist, wer als Empfänger der Subvention gilt, denn bei ihm erfolgt die allfällige Kürzung der Vorsteuer gem. Art. 33 Abs. 2 MWSTG.

Der Kanton Freiburg übernimmt nun von der Miete für den Monat Juli max. CHF 5‘000. Die erlassene Miete Juni trägt der Vermieter selber. Empfänger der Subvention ist der Vermieter A und nicht der Mieter B. Der Erlass der Miete für den Mieter B stellt folglich eine Erlösminderung dar, wie in unserem Beispiel 1 ohne Unterstützung durch den Kanton. Der Unterschied ist, dass der Vermieter A aufgrund der Subvention vom Kanton Freiburg diese in der MWST-Abrechnung unter der Ziffer 900 deklarieren und eine Kürzung der in Zusammenhang mit diesem Objekt (Liegenschaft) angefallenen Vorsteuern in Ziffer 420 vornehmen muss, sofern er ein Vorsteuerabzugsrecht besitzt.

4.    Mietzinsreduktion durch Vermieter (Vermieter ist ein Gemeinwesen)

Ist das Gemeinwesen A ein Vermieter und reduziert bzw. erlässt seinem Mieter B die Miete, handelt es sich aus unserer Sicht beim Erlass der Miete üblicherweise nicht um eine Subvention vom Vermieter A (Gemeinwesen) an den Mieter B, sondern wie auch bei den vorherigen Fällen um eine „normale“ Erlösminderung mit den erwähnten Folgen. Kann die Reduktion jedoch als Subvention ausgelegt werden, wird es mehrwertsteuerlich kritisch und die Folgen müssen detailliert abgeklärt werden.

^{1  Art. 3 Bst. h MWSTG
2  Art. 24 Abs. 2 MWSTG
3  Ausser Acht gelassen werden hier die anderen in der Schweiz geltenden Steuern. Bei diesen können sich aufgrund dessen, dass kein Drittpreis vorliegt, zusätzliche Konsequenzen ergeben.
4 Verordnung zur Änderung der Verordnung über die wirtschaftlichen Massnahmen zur Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus durch Beiträge an Miet- und Pachtzinsen von Gewerbeflächen (821.40.63)}