Aus der Praxis

01.11.2022

„Das Geld liegt auf der Strasse, man braucht sich nur zu bücken, um es aufzuheben.“ Im Kontext mit der Option beweist dieses Zitat erfahrungsgemäss immer wieder seine Gültigkeit.

Die freiwillige Versteuerung von ausgenommenen Umsätzen – die sogenannte «Option» – ist eine einfache und wirkungsvolle Methode, um einerseits die MWST einfacher abzurechnen und andererseits eine sogenannte Taxe Occulte, auch Schattensteuer genannt, zu vermeiden.

Wird die Option bei der Vermietung von Liegenschaften ausgeübt, kann dies zu nennenswerten Einlageentsteuerungen führen. Die Ermittlung dieser Beträge ist zwar mit einem nicht zu unterschätzenden Aufwand verbunden, aber wie wir immer wieder feststellen, rechnet sich dieser Aufwand im Verhältnis zum Ergebnis bei Weitem. Nachfolgend ein typisches Beispiel aus der Praxis:

Die Gewerbezone AG ist Eigentümerin eines Gewerbeparks in einer Agglomerationsgemeinde. Sie hat die Liegenschaft, welche früher als Metallwerk diente, im Jahr 2005 ohne Option erworben. Die zahlreichen grösseren und kleineren Fabrikations- und Verwaltungsgebäude konnten an einen bunten Mietermix vermietet werden und es wurden laufend kleinere und grössere Investitionen vorgenommen. Die Gewerbezone AG hat zu Beginn für die Vermietungen nicht optiert, jedoch in weiser Voraussicht in allen Mietverträgen eine Klausel betreffend eine zukünftige Option eingebaut.

Im Jahr 2021 beschloss die Gewerbezone AG im Hinblick auf eine weitere Grossinvestition im Jahr 2022, für sämtliche Mietverhältnisse ab 1. Oktober 2021 zu optieren. Dieser Entscheid löste verschiedene Vorbereitungsarbeiten aus: So mussten die Mietenden über die neuen Mietzinse informiert und die Buchhaltungssoftware ab 1. Oktober 2021 entsprechend der neuen Optionsquote von 100% eingerichtet werden. Aufgrund der Optionsklausel in den Mietverträgen mussten hingegen keine neuen Vertragsverhandlungen mit den Mietenden geführt werden, was die Umsetzung der Option wesentlich vereinfacht hat.

Weiter galt es, die Buchhaltungsunterlagen – insbesondere jene die Liegenschaft betreffend – ab dem Jahr 2005 zu beschaffen, denn bei Liegenschaften erfolgt die mehrwertsteuerliche Abschreibung über 20 Jahre (5% pro Jahr)¹. Bei Optionsbeginn im Jahr 2021 konnte die Vorsteuer aus dem Jahr 2005 für die Einlageentsteuerung also noch im Umfang von 20%² berücksichtigt werden, die Vorsteuer aus dem Jahr 2006 noch mit 25% usw. Hier zeigte sich, dass der Optionsbeginn 1. Oktober 2021 klug gewählt war, da somit für das Jahr 2021 keine Abschreibung vorgenommen werden musste (Art. 70 Abs. 2 MWSTV). Glücklicherweise waren die Unterlagen – trotz teilweisem Ablauf der 10-jährigen Aufbewahrungsfrist gemäss  Art. 958 Bst. f OR  – mit Ausnahme des Jahres 2006 noch vollständig im Archiv vorhanden.

Nun konnte die aufwändige Ermittlung der Einlageentsteuerung beginnen: So wurde für jedes Jahr (mit Ausnahme des Jahres 2006, für welches die Unterlagen verschollen waren) geprüft, ob und in welchem Umfang die bezahlte Vorsteuer auf den Aufwendungen und Investitionen geltend gemacht werden darf. Dazu musste jeder einzelne in Frage kommende Beleg gesucht und geprüft werden. Da in einzelnen Jahren Grossrenovationen im Sinne der MWST vorlagen (d.h. die Renovationskosten einer Bauphase waren höher als 5% des Gebäudeversicherungswerts vor der Renovation), durften in diesen Perioden sogar sämtliche Ausgaben für den Um-/Ausbau als wertvermehrende Aufwendungen behandelt werden, also auch die Kosten, die in Perioden ohne Grossrenovation den werterhaltenden Aufwendungen zuzurechnen sind und somit nicht zur Einlageentsteuerung berechtigen.

Das Ergebnis führte zu einer Einlageentsteuerung von knapp CHF 300'000. Dieser Betrag wurde in der MWST-Abrechnung Q03/2021 unter Ziff. 410 als Einlageentsteuerung deklariert. Mit der Deklaration einer Einlageentsteuerung muss der ESTV zwingend eine detaillierte Aufstellung eingereicht werden. Die interne Prüfung durch die ESTV verlief offenbar ohne Befund, denn das Steuerguthaben wurde fristgerecht und ohne Korrektur ausbezahlt. 

Im Oktober 2022 fand bei der Gewerbezone AG eine MWST-Kontrolle der Jahre 2017-2021 statt. Dabei hat die Revisorin die Einlageentsteuerung genau unter die Lupe genommen. Aber auch anlässlich dieser Prüfung konnten keine Unregelmässigkeiten festgestellt werden und somit hatte die Gewerbezone AG nun auch Rechtssicherheit, dass die Einlageentsteuerung von rund CHF 300'000 korrekt und zu Recht geltend gemacht worden ist.

Fazit
Die Option von Liegenschaften hat nicht nur Auswirkungen auf Vorsteuern, die in der Zukunft anfallen. Ein Blick in die Vergangenheit kann sich durchaus lohnen, um einen allfälligen Anspruch auf eine Einlageentsteuerung zu erkennen und geltend zu machen.  

_{1   Art. 32 Abs. 2 MWSTG
2  16 Jahre (2005-2020) à 5% = 80% Abschreibung, für das angefangene Jahr 2021 muss keine Abschreibung vorgenommen werden.}